Эскроу-счета при покупке квартиры в новостройке: как это работает и зачем нужно

Один из главных страхов при покупке квартиры на этапе строительства — риск остаться и без квартиры, и без денег, если у застройщика что-то пойдёт не так. С 1 июля 2019 года в России для этого действует обязательный механизм — эскроу-счета. Разберём, как он работает на практике, что происходит с деньгами дольщика при банкротстве застройщика и какие риски он снимает, а какие — нет.

Что такое эскроу-счёт и как он работает

Эскроу-счёт — это не счёт застройщика, а специальный банковский счёт, на котором деньги покупателя блокируются до конкретного события. Механизм состоит из четырёх шагов:

1. Покупатель подписывает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
2. Деньги переводятся не застройщику напрямую, а на эскроу-счёт в банке — застройщик выбирает банк, но обязательно из перечня, утверждённого Центробанком.
3. Банк блокирует средства: застройщик не может ими пользоваться до наступления определённого условия.
4. После ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы одного дольщика банк в течение 10 рабочих дней проверяет документы и раскрывает счёт — только тогда застройщик получает доступ к деньгам.

По сути, деньги дольщика всё время строительства лежат «на паузе» в независимом банке, а не работают на застройщика напрямую. Само строительство при этом застройщик ведёт на собственные средства или проектное финансирование от банка — отдельный кредит, который не имеет отношения к деньгам дольщиков на эскроу.

Кто выбирает банк и сколько это стоит покупателю

Банк-эскроу-агент выбирает застройщик, но не может открыть счёт где угодно — только в кредитной организации из утверждённого ЦБ РФ перечня, то есть в банке с достаточным уровнем надёжности. Для покупателя открытие и обслуживание эскроу-счёта бесплатно: комиссии банку не платит ни дольщик, ни, по сути, застройщик напрямую — эти расходы закладываются в общую модель проектного финансирования, а не выставляются покупателю отдельным счётом.

Что будет с деньгами, если застройщик обанкротится

Это ключевое отличие эскроу-счетов от прежней схемы прямых расчётов с застройщиком. Деньги на эскроу-счёте юридически обособлены от застройщика и не входят в его конкурсную массу при банкротстве — то есть на них не могут претендовать другие кредиторы застройщика.

Если строительство не завершится, дольщик вправе расторгнуть договор и получить полный возврат денег — обычно в течение 10 рабочих дней после того, как сведения об этом будут обновлены в Росреестре. Это принципиально другая ситуация по сравнению с тем, что происходило с обманутыми дольщиками до перехода на эскроу: тогда деньги уже были потрачены застройщиком, и вернуть их часто было попросту неоткуда.

Какая сумма застрахована и какие риски всё равно остаются

Здесь важно не путать защиту через эскроу-счёт (обособление денег от застройщика) со страхованием вклада на случай банкротства самого банка — это две разные защиты.

Деньги на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) точно так же, как обычные вклады физлиц. По состоянию на август 2026 года действующий лимит страхования — 10 млн рублей на одного вкладчика в одном банке. Это значит, что если квартира стоит дороже 10 млн рублей, а банк, где открыт эскроу-счёт, обанкротится, часть суммы сверх лимита можно не вернуть.

В мае 2026 года правительство внесло в Госдуму законопроект о повышении этого лимита до 30 млн рублей — но на момент написания статьи закон ещё не принят, поэтому ориентироваться стоит на действующий лимит в 10 млн рублей, а не на анонсированный.

Кроме риска банкротства банка, у эскроу-счетов остаются и менее очевидные ограничения:

• Если строительство затягивается и вы расторгаете договор, вам вернут номинальную сумму — без учёта роста цен на аналогичное жильё за это время;
• При покупке в ипотеку возврат денег с эскроу-счёта не отменяет уже уплаченные банку проценты;
• Инфляция за срок строительства эскроу-счёт не компенсирует.

Поэтому эскроу-счета закрывают главный риск — потерю денег из-за недобросовестности застройщика, но не отменяют необходимость выбирать надёжного застройщика с хорошей репутацией и историей сдачи объектов в срок.

Как убедиться, что покупка действительно защищена

Перед сделкой стоит проверить два момента одновременно: используется ли эскроу-счёт по договору и насколько надёжен сам застройщик, — эскроу защищает деньги, но не ускоряет и не гарантирует своевременную сдачу дома. Подробнее о том, на что обращать внимание при выборе застройщика, — в статье как проверить надёжность застройщика, а познакомиться с историей и проектами самой компании можно на странице узнать больше о застройщике «Премьера».

Отдельный плюс покупки на ранней стадии — сочетание эскроу-защиты с более низкой ценой квадратного метра: подробнее об этом в статье покупка квартиры на этапе котлована.

А что происходит сразу после того, как эскроу-счёт раскрывается и дом сдан, — в статье что происходит после регистрации права собственности.

Как было раньше и как стало сейчас — таблица

Частые вопросы про эскроу-счета

Обязателен ли эскроу-счёт при покупке квартиры в новостройке?

Да, с 1 июля 2019 года использование эскроу-счетов обязательно для всех новых проектов долевого строительства в России, за редкими законодательно оговорёнными исключениями.

Можно ли забрать деньги с эскроу-счёта раньше срока?

Только если договор долевого участия расторгнут — например, из-за существенной задержки строительства. В обычной ситуации деньги остаются заблокированными до сдачи дома.

Что будет, если банк, где открыт эскроу-счёт, обанкротится?

Деньги застрахованы АСВ в пределах установленного лимита — по состоянию на август 2026 года это 10 млн рублей на одного дольщика в одном банке. Сумма сверх лимита может быть не возвращена.

Платит ли покупатель за открытие эскроу-счёта?

Нет, открытие и обслуживание эскроу-счёта для дольщика бесплатно.

Отличается ли риск при покупке на этапе котлована из-за эскроу-счёта?

Нет — эскроу-счёт защищает деньги одинаково на любом этапе строительства, поэтому финансовая защита не снижается, даже если вы покупаете квартиру на самом раннем этапе.

Нужно ли самостоятельно проверять, что застройщик использует эскроу-счета?

Да, стоит убедиться, что в договоре долевого участия прямо указан эскроу-счёт и банк из перечня, утверждённого ЦБ РФ — это несложно проверить перед подписанием договора.

Вывод

Эскроу-счета — это системная защита от главного риска дольщика: остаться без денег, если застройщик не выполнит обязательства. Они не гарантируют, что дом построят точно в срок, и не компенсируют упущенную выгоду при задержках, но делают саму покупку принципиально безопаснее, чем это было до 2019 года.

Если хотите убедиться, что выбранный жилой комплекс подходит вам и по надёжности, и по условиям сделки — весь актуальный выбор проектов «Премьеры» с эскроу-защитой собран в жилых комплексах «Премьеры» в продаже. Наши специалисты подробно расскажут об условиях сделки по конкретному проекту.